Las 5 inversiones inmobiliarias más rentables que existen actualmente

Las inversiones inmobiliarias son una opción segura para generar ingresos pasivos y alcanzar la libertad financiera. Al menos, así lo creen cientos de inversores inmobiliarios a lo largo de todo el mundo. Además, debido a los muchos tipos de inversión, riesgos y metodologías, podemos seleccionar el tipo de inversión que mejor se adapte a nuestro presupuesto y a nuestro perfil.

Si estás interesado en realizar inversiones inmobiliarias a medio y largo plazo manteniendo el control y apostando por un sector estable y en desarrollo, los bienes inmuebles son para ti.

Estos te proporcionarán una inversión segura porque, aunque están ligados a los altibajos de la economía, tienen una tendencia a largo plazo a valer más de lo que cuestan.

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Principales preguntas que surgen sobre las inversiones inmobiliarias

Alquiler tradicional: Invertir en viviendas para alquilar

Una de las inversiones inmobiliarias más extendida y frecuente, así como el segmento de mercado con mayor oferta. Ofrece varias ventajas respecto a otros tipos de inmuebles que lo convierten en una inversión rentable, y la gran mayoría de los inversores se inician en este activo. Un ejemplo de este tipo de inversión inmobiliaria lo puedes encontrar en este ejemplo de un piso en Madrid.

Ventajas del alquiler tradicional

• Existe una creciente demanda de propiedades en alquiler a medida que se facilita el alquiler. Esto es cada vez más frecuente entre las generaciones más jóvenes, que creen que pueden mudarse varias veces en su vida y no desean estar atados por las hipotecas.

• Posibilidad de uso personal: si uno es propietario de una vivienda, puede utilizarla para sus propios fines en determinadas circunstancias. Por ejemplo, la adquisición de una vivienda de alquiler que, al cabo de unos años, puede convertirse en vivienda habitual.

• Mayor facilidad de compra: en comparación con la compra de otras formas de bienes inmuebles no residenciales, el banco da mayores facilidades para la adquisición de inmuebles residenciales. Esto se debe a que el banco lo considera un activo más seguro y fiable. Y en caso de impago, en el que la vivienda pasaría a manos del banco, tienen la certeza de que podrán venderla sin incurrir en pérdidas según su valoración.

Desventajas del alquiler tradicional

• Menor rentabilidad: La rentabilidad que ofrecen las inversiones inmobiliarias vía alquiler tradicional suele ser menor que la de otras alternativas. Esto hace que sea un activo para un perfil de inversor más cauto al que le gusta una mayor consistencia y estabilidad en el tiempo por parte del inquilino y una mayor probabilidad de tener más valor en el tiempo. Te sugiero que leas el artículo que escribí sobre la rentabilidad del alquiler.

• Mayor compromiso: las inversiones inmobiliarias en vivienda suelen necesitar más tiempo de gestión que otras formas de inversión. Esto se debe a que, a menos que se estipule lo contrario en el contrato de alquiler, el propietario debe ayudar al inquilino en las tareas de mantenimiento y reparación. Las características, los electrodomésticos, etc. se degradan con el uso. Esto nos obligará a gestionar estas responsabilidades nosotros mismos o a través de una agencia externa que cobrará por sus servicios, reduciendo nuestra rentabilidad.

• Impagos y desahucios: uno de los principales riesgos de las inversiones inmobiliarias en vivienda es alquilar el inmueble y que el inquilino no pague el alquiler. A diferencia de otros activos, esto es extremadamente problemático, ya que la ley de desahucio de viviendas protege al inquilino. Dado que todo el mundo tiene derecho a una buena vivienda, puede llevar años desalojar a un inquilino que no paga. Durante el tiempo en que el inquilino sea moroso, el propietario será responsable de todos los gastos relacionados con la propiedad, incluidas las cuotas de amortización de la deuda hipotecaria (si procede), los gastos de comunidad y los recibos del IBI. Antes de adjudicar un inmueble a un inquilino, es de vital importancia realizar una exhaustiva selección de inquilinos.

Inversión en inmuebles comerciales

Los inmuebles comerciales son una de las inversiones inmobiliarias más ligada a la coyuntura económica. En tiempos de crisis, habrá un gran número de propiedades en alquiler disponibles, pero en tiempos de expansión económica, habrá una escasez de propiedades en alquiler.

En este caso, nuestro inquilino será un autónomo o una empresa, por lo que realizaremos una serie de acciones distintas a las inversiones residenciales.

Ventajas de las inversiones inmobiliarias en inmuebles comerciales

• La rentabilidad de los inmuebles comerciales alquilados es de las mayores de todos los tipos de inmuebles. Dependerá del tipo de inmueble comercial, de la ciudad, del barrio y del tipo de negocio que nos lo alquile, pero en cualquier caso es muy posible que la rentabilidad media supere a la de una inversión residencial.

• Menos dedicación: las inversiones inmobiliarias mediante inmuebles comerciales no requieren los mismos cuidados que los residenciales. Esto se debe a que el inquilino que alquila el inmueble lo montará en función del negocio que pretende establecer, por lo que será responsable del mantenimiento de todo lo colocado. En caso de que se produzca una avería en los servicios públicos, como la electricidad, el agua o el teléfono, el propietario no es responsable y el inquilino se encarga de las reparaciones.

• Al igual que las propiedades residenciales, las inversiones inmobiliarias mediante inmuebles comerciales tienen la ventaja de absorber la inflación a lo largo del tiempo y tienen una valoración a largo plazo. Como ejemplos, suelo citar los inmuebles comprados por Amancio Ortega: muy caros, pero siempre en primera línea, por lo que los valores serán multimillonarios al cabo de muchos años.

• Facilidad de desalojo: si un inquilino incumple con el pago, el desalojo en los inmuebles comerciales es mucho más rápido que en la vivienda, y el periodo necesario para reclamar el inmueble es mucho menor.

Desventajas de las inversiones inmobiliarias en inmuebles comerciales

• Menos demanda: el alquiler de un inmueble comercial suele ser más difícil que el de una vivienda residencial. Esto se debe a que en el caso de los inmuebles comerciales se requiere la identificación de un inquilino que haga una inversión para poner en marcha un negocio, un examen exhaustivo del inmueble, reformas, permisos, etc. Esto implica que hay menos demanda de inquilinos, y pueden pasar muchos meses desde que compramos el inmueble hasta que se alquila.

• Menos oferta: es más sencillo invertir en inmuebles cuando hay menos oferta en el mercado. En el caso de los inmuebles comerciales, la suma es menor (en un edificio hay muchas plantas con viviendas, los locales sólo están en la planta baja). Esto significa que hay que realizar una búsqueda exhaustiva de una oportunidad de inversión.

• Pedir un préstamo para invertir en inmuebles es más difícil, ya que conlleva un mayor riesgo de impago. En comparación con la vivienda, los bancos querrán un mayor pago inicial o depósito.

• Riesgo de pérdida comercial: con esto me refiero a que podemos tener un excelente negocio local, pero debido a un factor externo, puede sufrir un cambio en su aspecto comercial. Supongamos que el Ayuntamiento realiza obras en la zona, altera el flujo de tráfico, etc. Son factores que pueden repercutir positiva o negativamente en el valor comercial del inmueble, así como en su rentabilidad y valor.

Inversión en oficinas

Las inversiones inmobiliarias en oficinas, al igual que los inmuebles comerciales, están directamente ligadas a la salud económica de una nación. Nos referimos a las segundas plantas de estructuras residenciales o a torres de oficinas enteras. Al carecer de cédula de habitabilidad, sólo pueden utilizarse para fines empresariales.

Ventajas de las inversiones inmobiliarias en oficinas

• Buena rentabilidad: a menudo las inversiones inmobiliarias en oficinas ofrecen una rentabilidad superior a la de los apartamentos pero inferior a la de los inmuebles comerciales. No hay una correlación clara entre la rentabilidad y la ubicación, ya que las oficinas no suelen requerir una zona muy comercial para alquilarlas eficazmente. Hablamos en términos generales, ya que la ubicación de la oficina puede ser importante para determinadas empresas, como una agencia inmobiliaria.

• En caso de impago, podremos desalojar al inquilino en un plazo más breve, como es habitual en los inmuebles comerciales.

• La cantidad de oficinas accesibles para la inversión es menor que la de los inmuebles residenciales, pero significativamente mayor que la de los inmuebles comerciales. Es muy posible que se vendan «lotes» de manera que se puedan comprar muchas oficinas simultáneamente para obtener un mejor precio y la oportunidad de diversificar.

Desventajas de inversiones inmobiliarias en oficinas

• Como se ha indicado, el número de posibles inquilinos está estrechamente ligado al estado de la economía, por lo que habrá importantes fluctuaciones en la demanda. De hecho, son las primeras viviendas que se quedan vacías durante una crisis.

• Mantenimiento: Dependiendo del tipo de oficina y de sus características, es concebible que se nos exija un mantenimiento, como ocurre con los edificios de viviendas. En este caso, es posible que se haya alquilado con electrodomésticos u otros muebles.

INVERTIR EN PLAZAS DE APARCAMIENTO

En las grandes ciudades, las inversiones inmobiliarias en plazas de aparcamiento son frecuentes. Aquí hablo de alquileres individuales, no de inversiones masivas en aparcamientos.

Hay varios perfiles que buscan inversiones inmobiliarias y que se especializan en este tipo de propiedades, y como no, son capaces de adquirir una riqueza sustancial y múltiples flujos de ingresos con ello.

Ventajas de invertir en plazas de aparcamiento

• Escasez: el número de plazas de aparcamiento disponibles disminuye con el tiempo, o es algo que no puede crecer ordinariamente. La rentabilidad de esta inversión depende de la ubicación y la accesibilidad del aparcamiento. En las zonas céntricas de las capitales de provincia o de grandes ciudades como Barcelona o Madrid, donde la demanda supera considerablemente la oferta, una inversión en una plaza de aparcamiento es casi probable que proporcione una rentabilidad inmediata.

• Rentabilidad: Debido a que las plazas de aparcamiento se han ido haciendo más escasas con el paso del tiempo, su rentabilidad ha aumentado con el tiempo. Y cuanto más demanda haya y menos oferta, más beneficios generaremos al aumentar las tarifas de alquiler.

• Bajo mantenimiento: es poco frecuente o casi inexistente. Aquí, como propietarios, seremos responsables del impuesto del IBI y de los gastos de la comunidad, que suelen ser escasos para la propiedad.

• Esta forma de inversión no requiere una cantidad de compra importante. Dependerá mucho de la ciudad y de su ubicación, pero siempre será la alternativa más rentable entre los muchos tipos de inversión inmobiliaria.

Desventajas de invertir en plazas de aparcamiento

Este tipo de inversiones inmobiliarias buscan aumentar el patrimonio de forma gradual mientras se estudia a fondo los emplazamientos para asegurar no sólo la rentabilidad, sino también la revalorización. Como principales desventajas, citaría:

• Si bien es cierto que el mantenimiento es extremadamente mínimo, la gestión del mismo requiere un tiempo adicional. El mantenimiento de un pequeño número de plazas de aparcamiento puede no necesitar mucho esfuerzo, pero la gestión de 15, 30 o más plazas puede requerir una inversión de tiempo, a menos que todo esté muy automatizado (pago por recibo bancario, contratos a largo plazo, etc.).

• Escasez: es difícil conseguir plazas de aparcamiento en buenas ubicaciones a un precio razonable. Adquirir una plaza de aparcamiento en un sector importante de una capital es una inversión segura, pero es difícil de conseguir y, sobre todo, a un coste razonable.

• Mayor estabilidad económica: al estar dirigidos a particulares, dependen menos de los ciclos económicos que los inmuebles comerciales y los lugares de trabajo.

• Con el paso del tiempo, percibo un peligro potencial para la restricción de uso. Esto se debe al hecho de que las plazas de aparcamiento no están creciendo en tamaño, sin embargo los automóviles siguen creciendo en tamaño. Además, el uso de vehículos eléctricos va en aumento, y la falta de una toma de corriente en nuestra zona de aparcamiento es bastante restrictiva. Esto podría significar que dentro de unos años, lo que actualmente creemos que es una buena plaza de aparcamiento dejará de serlo.

INVERTIR EN TERRENOS

Durante el periodo de expansión económica, los propietarios de terrenos amasaron grandes riquezas vendiendo sus propiedades a promotores para la construcción de viviendas. Sin embargo, se trata de una inversión de alto riesgo no apta para novatos.

Ventajas de la inversión en terrenos

• Precio: normalmente, el suelo no urbanizado tiene un precio más barato, y su valor viene determinado por los futuros proyectos que puedan realizarse en él. Esto varía en función de si el suelo es urbanizable o no, pero en ambas circunstancias podemos comprar grandes extensiones por menos dinero que otras propiedades porque no hay estructuras en ellas.

• Diversificar: una de las características de estos activos es que pueden utilizarse para diversos fines. Se puede comprar para utilizarlo como propiedad agrícola, como aparcamiento, etc.

Desventajas de la inversión en terrenos

• Rentabilidad insignificante o inexistente: la propiedad no es rentable porque es teóricamente imposible alquilarla. Habrá que analizar la perspectiva de cederlo a un tercero y la probabilidad de que éste lo utilice, a pesar de que sus restricciones lo convierten en el activo menos deseable. Ocasionalmente, se alquilan solares para colocar carteles publicitarios, etc.

• Conjeturas controvertidas: es posible que nuestros terrenos se reclasifiquen en el futuro o que un nuevo desarrollo aumente su valor. Sin embargo, es posible que no ocurra nada y nos quedemos con una propiedad que no sólo no es rentable, sino que no se puede predecir que su valor mejore con el tiempo.

• Ubicación: el precio de los terrenos está muy influenciado por su ubicación, ya que las propiedades situadas en zonas más céntricas son muy valiosas y las situadas en zonas más alejadas casi no tienen valor. En este caso, la fluctuación es mayor que la de los otros activos, lo que hace más difícil el seguimiento y la generación de una estimación más precisa.

Conclusión final sobre las mejores inversiones inmobiliarias

Como hemos visto, cualquier bien inmueble bien gestionado tiene ventajas e inconvenientes que lo convierten en una inversión atractiva. Nuestro plan de inversión dependerá de consideraciones personales, financieras y de disponibilidad.

Después de leer este post te animo a buscar inversiones inmobiliarias rentables para crear riqueza a largo plazo y lograr una independencia financiera basada en los ingresos generados por las mismas.

No te olvides de visitar miscasasmodernas.com para estar bien informado sobre el sector inmobiliario a nivel mundial. Nos vemos en el siguiente artículo.