BRRRR: Son las siglas en inglés de: Buy (Compra), Rehab (Reformar), Rent (Alquilar), Refinance (Refinanciar). Se trata de una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en invertir en propiedades en dificultades, alquilarlas y, a continuación, refinanciar la propiedad para volver a comprar otro inmueble. Y todo ello en un bucle infinito que se repite en el tiempo.
Al comparar el método BRRRR con la inversión inmobiliaria tradicional, una de las distinciones más significativas es el énfasis en la inversión en viviendas desactualizadas y la refinanciación de la propiedad comprada para adquirir otra.
El Método BRRRR es una estrategia de inversión inmobiliaria que puede ayudarte a alcanzar tus objetivos financieros o de inversión inmobiliaria. Si eres un inversor en bienes raíces que está considerando este tipo de estrategia, sigue leyendo para saber cómo funciona, y conocer sus ventajas y desventajas, y si es el método adecuado para ti.
BRRRR: ¿En qué consiste?
Comprar un inmueble
Reformar la propiedad adquirida
Alquilar
Refinanciar
Repetir
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Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir: consejos paso a paso
Al aplicar el método BRRRR, es esencial realizar las instrucciones en el orden preciso que se indica a continuación. A continuación se ofrecen algunas sugerencias para completar cada etapa del acrónimo.
Comprar
La selección de una propiedad adecuada es un pilar fundamental dentro de esta estrategia. Dado que vamos a refinanciar la propiedad posteriormente necesitamos comprar un inmueble por debajo del valor de mercado ¿Cómo se consigue esto? Por lo general comprando inmuebles que necesiten reformas. Un ejemplo es el apartamento que compramos en Madrid.
La estrategia BRRRR requiere la compra de una casa en dificultades que necesite renovaciones y reparaciones, por lo que puede ser difícil obtener una hipoteca convencional sobre la vivienda. Esto tiene varias explicaciones. La mayoría de los bancos necesitan una tasación, pero es difícil determinar el valor de este tipo de propiedades. Dependiendo del tipo de préstamo que se obtenga, es posible que la propiedad también deba cumplir ciertos requisitos mínimos. Una propiedad con problemas probablemente no cumplirá estos criterios.
Antes de descartar por completo la financiación, te recomiendo acudir a un banco para determinar tus posibilidades de inversión. Puede ser factible financiar la adquisición mediante una línea de crédito con garantía hipotecaria o un préstamo personal básico, pero estas opciones suelen ser arriesgadas y no se aconsejan.
Es crucial determinar el valor después de la reparación
Por lo general por cada 1€ que se invierte en reformas, la propiedad se revaloriza 1,5€. Depende de muchos factores, pero este múltiplo es una media estándar.
Al comprar una vivienda en dificultades, es crucial determinar el valor después de la reparación. Para determinar dicho valor, se compara el resultado final previsto de la casa con otras propiedades vendidas recientemente en la misma zona y de características similares. Estas viviendas deben ser comparables en cuanto a tamaño, número de dormitorios, baños, edad, tipo de construcción y estado.
La regla del 70%
Un consejo es seguir la regla del 70% en el sector inmobiliario a la hora de hacer una oferta por la vivienda. Evita invertir más del 70% del valor real de la propiedad. Por ejemplo, si el valor de una propiedad es de 300.000 euros, no deberías gastar más de 210.000 euros en la compra.
Reformar
A la hora de rehabilitar una casa, los primeros cambios que debes hacer son los más básicos para hacer la casa habitable (tuberías, luz, sanitarios…). A continuación, tendrás que seleccionar las mejoras clave que aumenten el valor de la propiedad. Estas pueden incluir la renovación de la cocina y el baño, mejorar las ventanas (aislamiento), electrodomésticos nuevos y otros servicios de alta eficiencia energética.
Antes de comenzar cualquier proyecto, debes establecer un presupuesto y un calendario razonable.
Acuerda una fecha límite con la empresa de reformas
Muchas empresas de reformas aceptan firmar contratos de tiempo máximo en la reforma. De tal manera que si exceden de una fecha pactada, la empresa de construcción debe pagar una cuota diaria. Este tipo de acuerdo es vital para garantizar una fecha tope de reforma y no perder dinero en el proceso
Alquilar
Es esencial localizar inquilinos antes de la refinanciación (la siguiente etapa), ya que la mayoría de los bancos no refinanciarán una propiedad sin inquilinos.
Al seleccionar a los inquilinos, debe comprobar las siguientes características:
- Un sólido historial de pagos puntuales
- Un empleo seguro con ingresos constantes
- Un informe de crédito favorable
- Ausencia de antecedentes penales o de desahucios
- Referencias ejemplares
Esta información puede obtenerse visitando al posible inquilino, haciéndole rellenar una solicitud, evaluando su informe de crédito, pidiendo referencias y comprobando sus antecedentes penales. Obviamente, tendrás que obtener su permiso y cumplir con todas las normas de la vivienda.
Contratar un seguro de impagos
Desde el punto de vista del propietario de una casa, es muy recomendable contratar un seguro de impagos para el alquiler de su inmueble. Este seguro te protegerá en caso de que los inquilinos no puedan pagar el alquiler, ya que el seguro se encargará de cubrir el importe del alquiler que falta por cobrar. De esta forma, tú como propietario, podrás estar tranquilo sabiendo que en caso de impago no tendrás que asumir ningún coste adicional y podrás seguir cobrando el alquiler de tu casa de forma segura.
Consejo a la hora de fijar el alquiler
A la hora de fijar el alquiler, es esencial que sea razonable para el inquilino y que pueda proporcionar un flujo de caja positivo para el propietario. Por este motivo hay que calcular el alquiler neto mensual que nos proporciona el inmueble. Esto puede determinarse deduciendo del pago mensual del alquiler los costes generales asociados a la propiedad y al alquiler del inmueble, como también impuestos.
Refinanciar
En la estrategia BRRRR, es necesario refinanciar la propiedad adquirida para volver a obtener dinero en efectivo. De modo que puedes adquirir otra casa vieja para reformar y alquilar. Para ello, deberás elegir un banco que ofrezca una refinanciación en efectivo y cumplir los requisitos del préstamo.
Deberás cumplir con un criterio de puntuación crediticia mínima, una relación deuda-ingresos máxima (a menudo del 50% o menos) y disponer de capital inmobiliario. Antes de obtener una refinanciación en efectivo, es posible que también se exija haber sido propietario de la vivienda durante un periodo de tiempo determinado. Cada banco tiene sus propias reglas.
Ten en cuenta que también necesitarás una evaluación crediticia adicional en algunos casos, y puede haber otros gastos, como los de cierre, ITP, notaría… que deberás pagar para obtener el préstamo.
Repetir
En la última fase del Método BRRRR, debes repetir los pasos anteriores en la misma secuencia que antes. Cabe destacar, si deseas repetir este procedimiento en el futuro, es aconsejable tomar notas cada vez que realizas un nuevo ciclo para evitar cometer los mismos errores. Dicho de otra manera, es interesante llevar un diario de operaciones inmobiliarias para sacar conclusiones de cada compra y de cada reforma.
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Preguntas más frecuentes con la estrategia BRRRR
¿Qué significa BRRRR?
Qué ventajas tiene el sistema BRRRR
Qué desventajas tiene la estrategia BRRRR
¿Qué riesgos pueden surgir con el sistema BRRRR?
¿Qué medidas de seguridad debemos tomar para que el sistema BRRRR salga bien?
Conclusión
El método BRRRR puede generar ingresos pasivos mientras se construye una cartera inmobiliaria. Antes de obtener una refinanciación en efectivo, debes tener paciencia para renovar la propiedad y localizar inquilinos adecuados. Antes de dar el siguiente paso, es crucial sopesar estos beneficios y desventajas; un enfoque de inversión convencional puede ser una mejor alternativa.
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