El control de alquileres es una medida polémica que se empieza a implantar en muchas ciudades europeas. Pero… ¿Es beneficioso para la economía? ¿A quién beneficia exactamente el control de alquileres? En el artículo de hoy vamos a arrojar luz sobre estas cuestiones.
Antes de abordar el tema del control de alquileres…
Como sabrás, hay tantos factores a tener en cuenta en cualquier predicción económica que es difícil anticipar exactamente lo que va a ocurrir. Por eso hablamos de previsiones. Podemos pronosticar patrones y hacer conjeturas sobre lo que ocurrirá después. Sin embargo, no tenemos forma de saber cuál será la próxima tasa de inflación, y mucho menos cuál será dentro de seis meses.
Los buenos macroeconomistas se equivocan continuamente. No es algo que diga yo; es algo que dicen ellos. De hecho, cuando aciertan, es pura casualidad. Y lo hacen de forma digna. Porque reconocen que acertar al 100% en sus proyecciones está completamente fuera de su alcance.
Su objetivo es elaborar proyecciones e intentar anticiparse a lo que sucederá en base a esas previsiones.
Control de alquileres ¿Es razonable fijar un techo a los precios de las rentas?
El ser humano ha creído que puede controlar el planeta desde el principio de los tiempos. Suponemos que podemos resolver cuestiones complicadas con pequeños parches porque tenemos una perspectiva infantiloide. Y es posible que esta técnica funcione alguna vez.
A veces empeoramos las cosas (la mayoría de las veces). Es lo que ocurre cuando hay demasiados factores en juego y no podemos prever cómo afectarán nuestras acciones al resultado.
«En el lado opuesto del planeta se puede sentir el aleteo de las alas de una mariposa»
Junto con los estudios del matemático y meteorólogo Edward Lorenz, este aforismo chino dio origen a una de las teorías físicas más cinematográficas: el efecto mariposa. El aleteo de un insecto en Hong Kong puede provocar una tormenta en Nueva York, según esta noción de la teoría del caos.
Mientras que es difícil predecir lo que ocurrirá cuando una mariposa decida emprender el vuelo al otro lado de la tierra, es mucho más sencillo observar lo que ocurre cuando establecemos una restricción de renta.
Es más fácil ya que el número de variables que intervienen es menor. Sin embargo, hay suficientes variaciones como para permitir un debate abierto, y hay gente que se niega a reconocer lo que (en mi opinión) es evidente.
Como amante decente de la naturaleza, reconozco que instalar puertas en el monte no siempre es una estrategia ganadora.
Y resulta que para muchos políticos cuyo principal interés es el resultado de las próximas elecciones, levantar una gran puerta al monte y promocionarla a través de los medios de comunicación es la mejor respuesta que tienen para una serie de cuestiones.
Entonces, cualquiera que les siga tendrá un problema serio.
Si siguen en el poder, siempre pueden fabricar un nuevo responsable. O, peor aún, seguir adelante, redoblar su apuesta y aumentar lo que está en juego.
Al fin y al cabo, no estarán al mando cuando la bola haya crecido lo suficiente como para explotar.
Y así, en muchos países, nos encontramos con que se intenta atajar la crisis de la vivienda realizando un control de alquileres. Un remedio que no va al origen del problema, pero que tiene resultados previsibles y desfavorables.
La culpa es del mensajero
El coste no es más que el conocimiento. Al fin y al cabo, es el mensajero. Y nunca se puede culpar al precio. La evolución del precio no es más que el resultado del cambio de la oferta y la demanda.
Los precios suben cuando la demanda aumenta pero la oferta no. Los precios disminuyen cuando la oferta crece pero la demanda no.
Si fijamos un límite de precios, estamos efectivamente asesinando al mensajero sin siquiera analizar los datos que transmite.
La oferta y la demanda son factores fluidos, similares al viento y al agua. Podemos intentar controlarlos durante un tiempo, pero al final fluyen según sus propias reglas.
¿Nos hemos tomado el tiempo de investigar por qué los precios de los alquileres son tan altos? Si realmente queremos poner remedio a un problema, primero debemos determinar cuál es su causa.
Estaremos contribuyendo a empeorar la situación si no hacemos este estudio y pretendemos ofrecer una solución sencilla al problema (como regular el es el caso del control de alquileres).
Conseguiremos nuestro objetivo a corto plazo: los precios estarán bajo control.
La realidad, en cambio, no es un cuento de hadas con final feliz. Siempre es más dura, y casi siempre castiga la arrogancia humana con la que intentamos resolver las cuestiones más importantes.
Muchas variables, como hemos visto anteriormente, cambiarán al calor de la restricción de precios, pero no exactamente en la dirección correcta.
Un problema mal resuelto que creemos que está solucionado es como un boomerang que desaparece durante un tiempo y luego reaparece con más fuerza.
Podemos intentar solucionar el problema que impulsa la subida si sabemos leer la información que nos envía la evolución de los precios de la vivienda. Por ejemplo, si los precios suben debido a una escasez de oferta, podemos influir en la oferta y decidir como sociedad cómo impulsar la oferta.
El IMPACTO REAL de la limitación de los precios del alquiler
El control de alquileres ha sido desastroso en muchos países. Algunos países han descubierto que limitar el precio de la vivienda es una forma eficaz de solucionar la escasez de viviendas.
Puede ser tentador limitar algo que no nos gusta si tenemos la capacidad de hacerlo.
Sin embargo, tenemos la sensación de que, a medio plazo, estas medidas tendrán efectos desfavorables para afrontar la situación. Ante el control de alquileres, muchos propietarios optan por alquilar sus casas a los turistas para aumentar sus beneficios.
- Ante el control de alquileres, algunos propietarios optarán por vender sus casas y destinar su dinero a otros activos que les resulten más atractivos.
- Otros optarán por firmar contratos de arrendamiento a corto plazo para evitar la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), mientras que otros optarán por complementar el alquiler con un pago en dinero negro para seguir cobrando la renta que consideran razonable.
Habrá, sin duda, más situaciones. Y estoy seguro de que cada una de ellas servirá simplemente para disminuir aún más la disponibilidad de viviendas en el mercado.
No hace falta ser una celebridad para darse cuenta de esto. Si los precios suben, es porque la demanda es significativamente mayor que la oferta disponible. Si observamos que la bajada de precios lleva a una caída aún mayor de la oferta, estamos fabricando esencialmente un barril de pólvora del que no tendremos ni idea cuando estalle.
El dinero es una criatura temerosa, y los encargados de dirigirlo prefieren invertir en mercados con regulaciones predecibles que beneficien sus intereses. Si esto no sucede, recogerán sus pertenencias y se irán.
Intentar favorecer totalmente a los inversores puede, por supuesto, ser perjudicial para la sociedad. De la misma manera que favorecer exclusivamente a la sociedad puede perjudicar a la sociedad al ahuyentar a los inversores, favorecer exclusivamente a la sociedad también puede perjudicar a la sociedad al ahuyentar a los inversores. Especialmente a los que se dedican a las inversiones inmobiliarias.
La solución, nos guste o no, es llegar a acuerdos que beneficien a todas las partes
La solución óptima, como en todo buen desacuerdo, será aquella en la que todos estemos de acuerdo.
Porque o bien elegimos un paradigma en el que el gobierno suministra todo lo que necesitamos (ya sabemos cómo acaba esto, socialismo y colectivismo puro y duro) o reconocemos que todos los agentes son de vital importancia para que todo siga su curso.
En España, la legislación en materia de vivienda ha ido evolucionando con el tiempo.
En 1985 se promulgó el infame edicto «Boyer». Este edicto derogó el control de alquileres, el cual que estaba vigente en España desde 1946, según un estatuto franquista.
Miguel Boyer fue muy explícito en su razonamiento: el control de alquileres había provocado una drástica reducción de la oferta de viviendas, hasta el punto de que el mercado de alquileres había sido efectivamente eliminado.
Casi la mitad de los españoles vivían en casas alquiladas al comienzo del anterior decreto de Franco. España se convirtió de esta manera en el país con mayor número de viviendas en propiedad después de 30 años de una ley que hacía posible el control de alquileres y exigía prórrogas de los contratos.
En esta métrica, seguimos siendo uno de los primeros países. Todos hemos oído que Estados Unidos es un país de propietarios.
Parece claro que promulgar una legislación que dicta el control de alquileres y nos obliga a prorrogar el contrato indefinidamente no es la mejor manera de mejorar el mercado del alquiler.
Y eso es lo que ocurrirá a menos que la razón y la cordura se impongan a la tendencia actual.
Pero examinemos si nuestra situación es única. ¿Qué ocurrió en las naciones que intentaron resolver un problema complejo con soluciones sencillas?
El caso de Suecia es un ejemplo de cómo los datos pueden destruir un relato.
Tras la ratificación por parte de Cataluña de una legislación que permite el control de alquileres, ha estallado una acalorada discusión sobre si esta forma de control de alquileres es beneficiosa o no. Un estatuto que acaba de ser declarado nulo e inconstitucional por el Tribunal Constitucional.
Suecia podría ser un espejo en el que mirarnos. Desde la Segunda Guerra Mundial, el mercado de la vivienda en esta nación ha estado controlado.
¿Qué podemos aprender del experimento sueco?
Por un lado, han conseguido mantener los precios en niveles predeterminados. Eso es excelente.
Sin embargo, ha dado lugar a las ineficiencias económicas previstas, así como a consecuencias sociales extremadamente malas. He aquí algunas cifras:
- En el 93% de los municipios suecos hay un déficit de viviendas.
- Las solicitudes de vivienda social se acumulan en todo el país, con enormes listas de espera.
- En Estocolmo hay 27.000 viviendas de alquiler disponibles, con una lista de espera de 670.000 personas (se calcula que el tiempo de espera es de unos 13 años).
Suecia ha puesto remedios que han agravado la situación. El Estado, por ejemplo, ha vendido viviendas públicas para utilizar el dinero generado en la edificación de nuevas viviendas más modernas.
El resultado no ha podido ser más desastroso:
Ante el control del alquileres sin medida, la oferta de viviendas se ha reducido considerablemente y la construcción de nuevas viviendas no ha seguido el mismo ritmo. Frente a un ritmo de desarrollo de nuevas viviendas de 10.000 unidades al año, se prevé una caída de la oferta de 180.000 viviendas.
Otro efecto negativo del control de alquileres en el mercado sueco es la escasa o nula rotación de inquilinos, sobre todo en las viviendas mejor situadas. En Estocolmo, sólo el 0,5% de los habitantes de las viviendas sociales deciden abandonarlas.
Los más vulnerables son los que más sufren las consecuencias de todo esto. Los jóvenes no pueden elegir las viviendas mejor situadas, ya que deben esperar varios años para poder optar a ellas.
Además, como la renovación de una vivienda es el único método que tienen los propietarios para aumentar sus alquileres, muchos han optado por hacerlo. Esto les permite aumentar el alquiler, y los suecos con mayores ingresos son más propensos a alquilar estas viviendas.
Por supuesto, la economía sumergida también ha prosperado. Muchos futuros inquilinos quieren pagar una buena parte del la cuota del alquiler en dinero negro para no tener que esperar.
Más ejemplos desastrosos de lo que sucede aplicando un control de alquileres
En Alemania ha ocurrido lo mismo. Empezaron con una norma bastante indulgente (desde 2015) destinada a al control de alquileres, que luego se endureció en Berlín en 2020.
El famoso Instituto Ifo de Alemania ha descubierto tres implicaciones evidentes de la ley alemana:
- El aumento de los precios de las viviendas bajo el control de alquileres se ha frenado como consecuencia de la congelación.
- La disponibilidad de viviendas de alquiler se ha desplomado como consecuencia (los anuncios de alquiler de viviendas reguladas se han desplomado en un 40% ).
- La demanda de alquileres no regulados se ha disparado, al igual que los costes.
Las consecuencias han sido especialmente graves en el caso de Berlín. A pesar de que el Tribunal Constitucional alemán acaba de declarar nulo e inconstitucional este estatuto, el breve juicio les permitió sacar conclusiones inequívocas:
Según el FDP, «los nuevos proyectos de construcción se posponen en Berlín, las renovaciones se retrasan y las colas para ver los pisos se alargan en lugar de acortarse» (el Partido Liberal Democrático).
«El control de alquileres no abordó ningún problema, sino que en muchos casos simplemente los generó o incluso los agravó», declaró Wolfgang Steiger, secretario general del Consejo Económico.
Sin embargo, no se trata de medidas puntuales cuidadosamente elegidas. No es el caso. Hay muchos casos de este tipo. Cabe destacar, por el bien de los Berlineses, esta medida fue tumbada por los tribunales.
En Cataluña, el control de alquileres es una medida a corto plazo con efectos a largo plazo.
Los resultados del primer año de la nueva ley que hace posible el control del alquileres en Cataluña no parecen ser prometedores.
La nueva ley tiene dos ramificaciones muy evidentes:
- El control de alquileres no ha producido una reducción perceptible de los precios. Avanzan al mismo ritmo en Barcelona que en Madrid.
- La oferta de vivienda en Barcelona se ha reducido sustancialmente.
- Según un análisis de Idealista, el número de residencias disponibles en la capital catalana ha disminuido un 42%.
Por el contrario, la historia demuestra claramente que cuando la oferta de vivienda crece de forma significativa, los costes de alquiler caen rápidamente.
Podemos estar tranquilos por el momento, ya que el TC ha revertido este estatuto. Sin embargo, creo que mucha gente todavía no se da cuenta de que la mejor manera de abordar el problema es ir en la otra dirección.
Alternativa al control de alquileres: aumento de la oferta de vivienda en alquiler
Los incentivos para aumentar la oferta de viviendas deben incluirse en cualquier plan creíble y con posibilidades de éxito. Según el artículo 47 de la Constitución española, el Estado es responsable de proporcionar una vivienda adecuada a sus residentes.
«Los poderes públicos promoverán las circunstancias adecuadas y adoptarán las normas necesarias para hacer efectivo este derecho», dice el artículo 47 de la Constitución.
Y es responsabilidad del Estado garantizar que esto se cumpla.
¿Cómo?
Deben «fomentar las circunstancias esenciales», según el documento. Si el problema es la escasez de oferta, la solución será ampliarla para mantener los precios bajo control.
El Estado podría desarrollar viviendas por sí mismo o contratar a otros para que lo hagan. El problema de la vivienda social es que no siempre está disponible para todo el mundo y no siempre acaba en manos de los que más la necesitan.
Así que, si el gobierno no puede (o no quiere) crear las viviendas necesarias, debería utilizar cualquier herramienta que tenga a su disposición para inducir el crecimiento de la oferta:
- Que la mayoría de las viviendas de propiedad privada sean de alquiler.
- Promover el desarrollo de nuevas viviendas
¿Y qué planes tiene el Estado para la nueva ley de vivienda?
Su objetivo es restringir (y limitar significativamente) el deseo de la gente de alquilar sus casas, así como impedir el desarrollo de más viviendas imponiendo criterios poco razonables a los promotores de riesgo.
La flecha debería apuntar en la otra dirección.
Si realmente queremos impulsar la oferta de vivienda y evitar el control de alquileres, debemos animar a los propietarios a alquilar sus viviendas.
Y hay dos métodos para hacerlo: los incentivos económicos y la claridad jurídica. La propuesta que está sobre la mesa es exactamente la contraria.
Los propietarios preferirán utilizar sus inmuebles para el alquiler a largo plazo si existen incentivos fiscales. Si se eliminan estos incentivos, muchos elegirán opciones de alquiler alternativas más rentables.
Una alternativa al control de alquileres puede ser eliminar el IBI o cualquier otro beneficio fiscal para todas las propiedades que contribuyan a los fondos de vivienda social podría ser una opción.
Métodos sencillos pero eficaces Es bastante beneficioso si queremos solucionar un problema que no hace más que agravarse.
Puede que no consigan votos, pero serán útiles para limitar el aumento de los precios.
La eliminación o reducción de las actuales ayudas al alquiler de viviendas tendrá el mismo impacto que el control de alquileres. Aumentará la recaudación de impuestos a corto plazo, pero a largo plazo se reducirá, y para empeorar las cosas, también se reducirá el número de viviendas de alquiler, agravando el problema.
El cortoplacismo nos costará al final. A todos y cada uno de nosotros.
En última instancia, debería promulgarse una legislación contra la okupación para completar la consolidación de una solución fuerte que ofrezca por fin seguridad jurídica a los propietarios.
Esta es la ley por la que mi compañero Ricardo, al que tuvimos el placer de entrevistar en este episodio, viene abogando desde su plataforma.
Por último, una conclusión bastante amarga sobre el control de alquileres
Creo que debemos cuestionarnos como sociedad si estamos dispuestos a que nos digan la verdad. Por muy descarnada que nos parezca, la realidad es la que es.
Si cada sociedad tiene los políticos que merece, sólo adquiriremos la información que necesitamos de nuestros líderes si la exigimos.
Deberíamos premiar a un político con nuestro «no voto» cuando promete algo que, como personas adultas, sabemos que no es práctico o tiene un precio caro. No importa el color que tenga.
Sólo actuando con toda la madurez que podamos, seremos capaces de distinguir los populismos que están más preocupados por ganar votos que por alcanzar verdaderos objetivos.
Son preferibles los objetivos realistas a los que nos prometen el bien común pero, al final, serán el problema común.
Hay que ofrecer incentivos reales a los políticos para que nos digan la verdad. Para que nos traten con el respeto que merecemos como ciudadanos.
Nuestra obligación es reconocer que nada es gratis, y que si queremos algo como comunidad, debemos estar dispuestos a pagar por ello.
Pero, como cultura, ¿estamos realmente dispuestos a escuchar la verdad?
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